פסק-דין בתיק ת"א 15601-12-10

תביעה זו הוגשה לכתחילה כתביעה לביטול הסכם מכר שפרטיו להלן, למחיקת הערת אזהרה שנרשמה על-פיו ולחיוב הנתבע בפיצוי התובעת בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, על-ידי הנתבע. במהלך ניהול התביעה הגיעו הצדדים להסכמה דיונית שלפיה תידרש הכרעה בשתי סוגיות בלבד, כפי שיפורט בהמשך.

1.                    רקע

(א)                התובעת היא בעלת הזכויות במחצית החלקה, הידועה כגוש 8255 חלקה 61 (להלן:- " המקרקעין"). המחצית השנייה של המקרקעין רשומה על שם מר ציון בקשי, בעלה לשעבר של התובעת (להלן:- " מר בקשי"), אך לזכות התובעת רשומה הערת אזהרה על זכויותיו של מר בקשי. שטח המקרקעין כולו - 946 מ"ר.

(ב)                 ביום 10.10.10 חתמו התובעת והנתבע על זכרון דברים למכירת המקרקעין לנתבע (נספח 5 לתגובת המשיב לצו המניעה) (להלן:- " זכרון הדברים"). בזכרון הדברים סוכם כי התובעת תמכור לנתבע את המקרקעין תמורת 250,000$, שישולמו בשלושה תשלומים, כאשר את התשלום הראשון, בסך 75,000$, יעביר הנתבע לתובעת במעמד חתימת זכרון הדברים (להלן:- " התשלום הראשון"). נקבע כי תשלום נוסף בסכום זהה ישולם במזומן לאחר רישום הערת אזהרה, והתשלום האחרון ישולם לתובעת עם השלמת העברת הזכויות.

(ג)                  יותר מאוחר במהלך היום חתמו הצדדים גם על הסכם מכר (נספח ג' לכתב התביעה) (להלן:- " הסכם המכר"). לטענת הנתבע, היתה זו בקשתו שלו לחתום על הסכם המכר בו ביום בו חתמו הצדדים על זכרון הדברים, וזאת לאחר שגילה במעמד חתימתו על כוונתה של התובעת לצאת את הארץ עוד באותו יום, ליותר ממספר ימים. סעיף 4 להסכם המכר מתייחס בפירוט לחלוקת התשלומים, ונאמר בו כי התשלום הראשון, בסך 75,000$ " שולם במזומן במעמד חתימת חוזה זה" (סעיף 4 בנספח "ג" לכתב התביעה). לעניין זה, מחלוקת עובדתית עיקרית בין הצדדים עוסקת בשאלה האם אמנם שילם הנתבע לתובעת את התשלום הראשון, כמתואר בהסכם המכר. 

(ד)                 שלושה ימים מאוחר יותר, ביום 13.10.10, נרשמה על המקרקעין הערת אזהרה לטובת הנתבע בלשכת רישום המקרקעין.

(ה)                ביום 15.11.10, 35 יום לאחר מועד החתימה על הסכם המכר,  התקיים מפגש שבו השתתפו הצדדים, וכן עו"ד רענן שר-טוב, חברה של התובעת ששימש גם כעורך דינה בעבר (להלן:- " עו"ד שר-טוב"). במועד זה העביר הנתבע לתובעת שיק על סך 270,000 ש"ח, לפרעון ביום 25.11.10 (להלן:- " התשלום השני"). שיק זה נפרע בחשבונה של המבקשת במועד האמור (נספח 13 לתגובת המשיב לצו המניעה).

(ו)                  לקראת סוף חודש נובמבר 2010 נפגשו שוב הצדדים, עו"ד שר-טוב ובת לוויה נוספת שהגיעה מטעם התובעת. לטענת הנתבע, בפגישה זו התכחשה התובעת להסכם המכר ובתוך כך ובעיקר - טענה כי לא קיבלה כל תשלום לידה.

(ז)                  מספר ימים לאחר מכן, ביום 9.12.10, הגישה התובעת תביעה זו, באמצעות בנה, על-פי ייפוי כח נוטריוני. בתביעה זו נטען, בין היתר, כי דין הסכם המכר להתבטל מאחר שהנתבע ניצל את מצוקתה של התובעת, ולמעשה את חוסר כשירותה להתקשר בהסכם, כאשר החתים אותה על הסכם המכר. נטען בתביעה כי התובעת, אשה בת כ-70, הסובלת ממחלת דמנציה, הוחתמה על-ידי הנתבע על הסכם המכר בתמורה למחיר המשקף לכל היותר את מחצית ערך המקרקעין. בתביעה צוין עוד כי התובעת לא הייתה מיוצגת על-ידי עורך דין ולא הייתה מסוגלת להבין את משמעות מעשיה. לתביעה צורפה חוות-דעת של שמאית מטעם התובעת, גב' מרגלית מור, שהעריכה כי שווי המקרקעין במועד ההתקשרות היה 1,800,000ש"ח. עוד טענה התובעת, כי למרות האמור בזכרון הדברים ובעיקר בהסכם המכר, היא לא קיבלה את התשלום הראשון. בד בבד עם הגשת התביעה הגישה התובעת אף בקשה לצו מניעה זמני, שבו ביקשה למנוע דיספוזיציה במקרקעין עד להכרעה בתובענה.

(ח)                ביום 12.12.10 התקיים לפני דיון במעמד הצדדים שבו ניתן בהסכמה צו ארעי כמבוקש.

(ט)                ביום 27.12.10 הגיש הנתבע את תשובתו לבקשה לצו המניעה וצירף לה, בין היתר, חוות הדעת של שמאי מטעמו, מר העצני חזקיה, שהעריך כי שווי המקרקעין במועד הרלוונטי היה 950,000 ש"ח.

(י)                  ביום 3.1.11 התקיים לפני דיון ובו הגיעו הצדדים להסכמה דיונית שלפיה ימונה שמאי מכריע מטעם בית המשפט, אשר יעריך את שווי הנכס ליום מועד החתימה על הסכם המכר (10.10.10). נקבע כי בתוך 7 ימים מיום קבלת חוות הדעת יודיע הנתבע אם הוא מוכן לרכוש את המקרקעין במחיר שייקבע על ידי השמאי, ובלבד שהמחיר לא יהיה נמוך ממחיר העסקה. אם לא יודיע הנתבע דבר, או שיודיע כי אינו מעוניין לרכוש את המקרקעין, יבוטל ההסכם וכל צד ישמור לעצמו כל טענה מטענותיו וכל זכות מזכויותיו. הצדדים הסכימו כי ניתן יהיה לשלוח לשמאי שאלות הבהרה ואף לחקור אותו ככל שיהיה בכך צורך. עוד הוסכם כי בית המשפט יכריע בשאלת התשלום הראשון שהצדדים חלוקים ביניהם האם שולם לתובעת. אם ייקבע שתשלום זה שולם, תושלם העסקה. אם ייקבע על ידי בית המשפט שלא שולם - תינתן לנתבע האפשרות לשלם ולהשלים את העסקה. באותו דיון גם נחקר גיל בקשי.

(יא)              ביום 30.1.11 התקיים לפני דיון שבו נחקרו ד"ר רמית רבונה שפרינגר, מומחית רפואית מטעם התובעת (להלן:- " ד"ר שפרינגר"); התובעת; הנתבע; ועו"ד רענן שר טוב.

(יב)              לאחר דיון זה הגישו הצדדים סיכומים בכתב בהם הציגו טיעוניהם ביחס לשאלה אם אמנם שילם הנתבע לתובעת את התשלום הראשון - אם לאו.

(יג)                ביום 6.4.11 הגיש השמאי מטעם בית המשפט, מר נתן בן-חיים (להלן:- " השמאי") את חוות-דעתו, שבה העריך את שווי המקרקעין במועד הרלוונטי על סך 2,000,000 ש"ח, 200,000 ש"ח מעל הסכום שקבע השמאי מטעם התובעת.

(יד)              ביום 17.4.11 הודיע הנתבע שהוא מעונין לרכוש את המקרקעין במחיר שייקבע אחרי חקירת השמאי. 

(טו)              בעקבות בקשתו של הנתבע לחקור את השמאי על חוות-דעתו, התקיים לפני דיון ביום 7.5.12, שבו נחקר השמאי על-ידי הצדדים. לאחר דיון זה הגישו הצדדים סיכומים בכתב גם ביחס לשאלת שווי המקרקעין במועד הרלוונטי, והגיעה העת למתן פסק דין.

(טז)             לנוכח ההסכמה הדיונית שאליה הגיעו הצדדים והודעתו של הנתבע שלפיה הוא מעוניין לרכוש את המקרקעין במחיר שייקבע, הרי שלא נותר עוד צורך לעסוק בסוגיית ביטול הסכם המכר, כפי שטענה לה התובעת בראשית הדרך. בנסיבות אלו, שתי סוגיות דרושות להכרעה בתובענה זו: הראשונה, האם שולם התשלום הראשון על סך 75,000$ לתובעת. והשנייה, מהו שווי המקרקעין, שעל-פיו תיקבע התמורה שעל הנתבע לשלם לתובעת לצורך השלמת העסקה.

2.                    טענות הצדדים